ŞUFA (ÖNALIM) HAKKI NEDİR KOCAELİ TAPU AVUKATI

Miras kalan bir taşınmazda hisseniz var ve diğer paydaşın hissesini dışarıdan birine sattığını öğrendiniz. İşte bu gibi durumlarda devreye giren, halk arasında "ön alım hakkı" olarak bilinen şufa hakkı, taşınmaz hukuku alanında hayati bir koruma mekanizmasıdır.

Şufa Hakkının Temel Tanımı: Taşınmazınızdaki "Öncelik" Hakkınız

Şufa hakkı, en basit tanımıyla, bir taşınmazın satılması durumunda, belirli kişilere o taşınmazı öncelikli olarak satın alma imkanı tanıyan bir haktır. Bu hak, sizi olası istenmeyen durumlardan korumak, özellikle paylı mülkiyetteki ortaklığı "yabancı" kişilerin müdahalesinden uzak tutmak amacıyla kanun koyucu tarafından düzenlenmiştir. Şufa hakkı, kaynağına göre ikiye ayrılır:

1. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: İradenizin Ürünü Bir Anlaşma

Adından da anlaşılacağı gibi, bu hak, tarafların özgür iradeleriyle, yazılı bir sözleşme yaparak doğurdukları bir öncelik hakkıdır. Genellikle belirli bir taşınmazın gelecekteki satışı için yapılır.

• Sözleşmenin Şekli ve Süresi: Türk Borçlar Kanunu'na göre, bu tür bir sözleşme yazılı şekilde yapılmalı ve en fazla 10 yıllık bir süre için geçerli olabilir.
• Devredilebilirlik: Eğer sözleşmede aksini belirtmediyseniz, bu hak başkasına devredilemez. Ancak hak sahibi vefat ettiğinde, mirasçılarına geçer.
• Kapsamı: Sadece tapuda tam anlamıyla bir "satış" işlemi değil, ekonomik açıdan satışa eşdeğer sayılan her türlü devir işleminde de bu hakkı kullanabilirsiniz. Ancak, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine tahsis edilen hisse, cebri icra (haciz yoluyla) satışlar veya kamu hizmeti amacıyla yapılan kamulaştırmalarda bu hakkı kullanamazsınız.
• Tapuya Şerhin Gücü: Bu hakkınızı tapu kütüğüne şerh ettirerek (işleterek) çok daha güçlü hale getirebilirsiniz. Şerh sayesinde, taşınmazın sonraki tüm maliklerine karşı bu hakkınızı ileri sürebilir, yani "benim önceliğim var" diyebilirsiniz. Şerhte koşullar belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar (bedel, vade vb.) geçerli olur.

2. Kanundan Doğan Önalım Hakkı (Yasal Önalım Hakkı): Paydaşlığın Doğal Uzantısı

Asıl sık karşılaşılan ve daha çok dava konusu olan kanundan doğan önalım hakkı, özellikle paylı (hisseli) mülkiyete tabi taşınmazlarda devreye girer. Diyelim ki bir tarlanın 3'te 1 hissesi size ait, diğer 3'te 2 hissesi de iki ayrı akrabanıza. Akrabanızdan biri, kendi hissesini dışarıdan, yani "paydaş olmayan üçüncü bir kişiye" sattığında, sizin ve diğer paydaşın bu satılan hisseyi öncelikle satın alma hakkınız doğar.

• Ne Zaman Doğar? Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu an sizin için var olur. Ancak fiilen kullanabilmeniz için paydaşınızın kendi hissesini üçüncü bir kişiye satması gerekir.
• Kişiye Değil, Hissedir: Önemli bir nokta: Bu hak kişiye değil, taşınmazdaki hisseye bağlıdır. Yani hisseyi kim edinirse edinsin, o hissenin paydaşı olduğu sürece bu hakka sahiptir.
• Kullanım Şekli: Yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan hakkın aksine, sadece alıcıya karşı dava açmak suretiyle kullanılabilir. Yani "ben bu hisseyi alıyorum" demekle olmaz; hukuki bir süreç başlatmanız gerekir. Açtığınız bu dava ve mahkemeden çıkacak karar, hukuken yenilik doğurucu niteliktedir, yani yeni bir hukuki durum (sizin mülkiyeti edinmeniz) yaratır.

Şufa Davası Açmak İçin Kritik Süreler: Zamanaşımına Dikkat

Önalım hakkınızı kullanmak istiyorsanız, zamanla yarıştığınızı unutmayın. Belirli süreler içinde dava açmazsanız, bu hakkınızı kaybedersiniz. Bu süreler hak düşürücüdür, yani kaçırdığınızda sonradan telafisi pek mümkün olmaz.

Kanundan Doğan Önalım Hakkı İçin:

• Satışın size noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde davayı açmalısınız.
• Her ne olursa olsun, satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçmekle bu hak tamamen düşer. Yani size bildirim yapılmasa bile, 2 yılın sonunda dava açma hakkınız kalmaz.
• Örnek senaryo: Paydaşınız hissesini 1 Ocak 2024'te sattı. Size bildirim 1 Mart 2024'te yapıldıysa, dava açma süreniz 1 Haziran 2024'te biter. Eğer size hiç bildirim yapılmazsa, en geç 1 Ocak 2026'ya kadar dava açabilirsiniz; bu tarihten sonra hak düşmüş olur.
•  

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı İçin:

• Sözleşmede belirlediğiniz süre geçerlidir. Ancak bu süre, tapuya şerh süresi olan 10 yılı aşamaz. 10 yılın sonunda, sözleşmede daha uzun bir süre kararlaştırılmış olsa bile hak kendiliğinden sona erer.

Şufa Davası Nasıl Açılır ve Hangi Mahkemede Görülür?

Önalım hakkınızı kullanmak için izlemeniz gereken hukuki adımlar şunlardır:

1. Dava Açma Zorunluluğu: Türk Medeni Kanunu madde 734 gereği, önalım hakkı ancak alıcıya karşı dava açmak suretiyle kullanılır. Satıcıya karşı açılan dava reddedilir.
2. Bildirim Mekanizması: Paydaşınızın hissesini üçüncü birine sattığını öğrendiğinizde, satışı yapan veya alıcı, diğer paydaşlara bu satışı noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim, 3 aylık hak düşürücü süreyi başlatır.
3. Satış Bedelini Yatırma: Davayı açtığınızda, mahkeme size belirli bir süre verir. Bu süre içinde, taşınmazın satış bedelini ve alıcının ödediği tapu harçları ile diğer giderleri, hakimin belirleyeceği bir yere (genellikle mahkeme veznesine) nakit olarak yatırmanız gerekir. Bu, davanın en kritik şartlarından biridir ve yerine getirilmediğinde dava reddedilebilir.
4. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Şufa davası, taşınmaz mülkiyetine ilişkin bir dava olduğundan, Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Davanın açılacağı yer mahkemesi ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 uyarınca, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani, Karaman'daki bir taşınmaz için şufa davası açacaksanız, Karaman Asliye Hukuk Mahkemesi yetkili olacaktır.

Şufa Davası Açılamayacak Durumlar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hassas Noktalar

Her pay devri veya satış işleminde şufa hakkını kullanamazsınız. Kanun ve Yargıtay içtihatları bazı istisnalar öngörmektedir:

• Paydaşlar Arası Satış: Eğer paydaşınız hissesini üçüncü birine değil, diğer bir paydaşa satarsa, önalım hakkı kullanılamaz. Kanunun amacı, yabancıların ortaklığa girmesini engellemektir.
• Cebri İcra Yoluyla Satışlar: Haciz veya ipotek gibi nedenlerle cebri icra yoluyla yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılamaz.
• Önalım Hakkından Feragat: Bu haktan vazgeçme (feragat etme) mümkündür. Ancak feragatin, resmi şekilde (tapu sicil müdürlüğünde) yapılması ve tapu kütüğüne şerh düşülmesi şarttır. Belirli bir satış için vazgeçme ise yazılı şekle tabidir. Yasal şekil şartlarına uyulmayan feragatler geçersizdir.
• Tapuda Paydaş Olmama: Tapu kaydında paydaş olarak görünmeyen bir kişi, şufa davası açamaz.
• Satış Niteliğinde Olmayan Devirler: Önalım hakkı sadece satış veya ekonomik olarak satışa eşdeğer işlemlerde kullanılır. Taşınmazın bağışlanması, trampa (mal değişimi), taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması veya kamulaştırılması gibi durumlarda şufa hakkı söz konusu olmaz.
• Dürüstlük Kuralına Aykırılık (TMK m. 2): Hukukun genel ilkesi olan dürüstlük kuralı, şufa davasında da önemli bir rol oynar. Örneğin, bir taşınmaz fiilen paydaşlar arasında taksim edilmiş (yani herkes kendi bölümünü kullanıyor) ve siz bu duruma uzun süredir itiraz etmemişseniz, paydaşınızın kendi kullandığı bölümdeki hissesini satması üzerine şufa hakkını kullanmanız, hukuka aykırı (dürüstlük kuralına aykırı) bulunabilir. Yargıtay bu gibi durumlarda dürüstlük kuralını esas alarak davayı reddedebilir.
• Muvazaalı (Danışıklı) Satışlar: Eğer yapılan satış işlemi gerçekte bir satış değil de, şufa hakkını engellemek amacıyla danışıklı (muvazaalı) yapılmış bir işlemse (örneğin satış bedeli gerçek dışı yüksek gösterildiyse), bu durum dava konusu edilebilir.
• Anonim Şirkete Pay Devri: Bir payın, doğrudan bir anonim şirkete ayni sermaye olarak devredilmesi gibi durumlarda, genellikle şufa hakkı doğmaz.
• Geçersiz Satış Sözleşmesi: Temel satış sözleşmesinin (paydaş ile üçüncü kişi arasındaki) hukuken geçersiz olması durumunda, ortada geçerli bir satış olmadığından şufa hakkı da kullanılamaz.

Şufa Davalarında Neden Bir Avukatla Çalışmalısınız?

Gördüğünüz gibi, şufa hakkı oldukça teknik ve birçok detayı barındıran bir konudur. Hak düşürücü süreler, dava şartları, dürüstlük kuralı gibi prensiplerin doğru yorumlanması ve uygulanması, davanın kaderini belirler. Bu nedenle, bir şufa davası açmayı düşündüğünüzde veya size karşı böyle bir dava açıldığında, alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki destek almanız kritik öneme sahiptir.

Bir avukat, hak kaybı yaşamanızı engeller, davanın doğru mahkemede ve doğru sürelerde açılmasını sağlar, gerekli belgeleri ve delilleri toplamanıza yardımcı olur, satış bedeli ve giderlerin doğru hesaplanması gibi teknik konuları yönetir ve hukuki stratejinizi en güçlü şekilde oluşturur. Özellikle fiili taksim, muvazaa gibi savunmaların bulunduğu durumlarda avukatınızın tecrübesi, davanın seyrini değiştirebilir.