Kira sözleşmeleri, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli yükümlülükler içerir. Sözleşme başlangıcında kira bedeli genellikle serbestçe belirlense de, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin fesih hakkının belli koşullara bağlı olması, yenilenen dönemlerde önceki bedelin korunmasını adil olmaktan çıkarabilir. İşte bu noktada, Kira Tespit Davası devreye girer.

Kira Tespiti Nedir?

Kira tespiti, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi uyarınca, tarafların bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) değişim oranını geçmeyecek şekilde kira bedelini serbestçe artırabildiği durumların dışında, kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi sürecidir.

Kira sözleşmelerinde genellikle yıllık artış oranları kararlaştırılır. Ancak, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde veya sözleşmede artış oranına dair bir hüküm bulunmadığında, mevcut kira bedeli piyasa koşullarının altında kalabilir veya aşırı yüksek olabilir. Bu tür durumlarda, adil bir kira bedelinin yargı yoluyla belirlenmesi zorunlu hale gelir..

Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Kira tespit davasının açılabilmesi için belirli hukuki şartların sağlanması gereklidir:

• Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması: Taraflar arasında hukuken geçerli ve yürürlükte olan bir kira sözleşmesi olmalıdır.

• 5 Yıllık Sürenin Dolmuş Olması Veya Kira Artış Hükmü Bulunmaması:

1. Kira sözleşmesinin 5 yıllık süreyi doldurmuş olması (uzun süreli kiracılık).
2. Veya kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının nasıl olacağına dair açık bir hükmün bulunmaması. Eğer sözleşmede artış oranı belirtilmemişse, 5 yıllık süre şartı aranmaksızın dava açılabilir.

• Hukuki Yararın Bulunması: Davacının (kiraya veren veya kiracının) kira bedelinin tespiti isteminde bulunmakta hukuki bir menfaatinin olması gerekir.

Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? Hakimin Değerlendirme Kriterleri

Hakim, yeni kira bedelini belirlerken bilimsel, ekonomik ve hakkaniyet esaslarına dayalı kapsamlı bir değerlendirme yapar:

• TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Değişim Oranı: Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranı, kira artış oranlarının belirlenmesinde temel alınır. 2020 yılında yürürlüğe giren yasa ile konut kiralarında yıllık artış oranı, on iki aylık ortalama TÜFE oranını geçemeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Bu, kiracıları aşırı artışlardan korumayı amaçlar.

• Kiralananın Durumu: Taşınmazın bulunduğu konum, fiziksel durumu (bakımlı olup olmadığı, yaşı, donanımları), kullanım amacı ve çevresel faktörler (ulaşım, altyapı, sosyal imkanlar) dikkate alınır.

• Rayiç Kira Bedeli (Emsal Kiralar): Benzer özelliklere sahip (aynı muhitte, benzer metre karede, benzer konfor seviyesinde) diğer taşınmazların güncel kira bedelleri (rayiç bedeller) araştırılır ve incelenir. Bu, genellikle bilirkişi raporlarıyla tespit edilir.

• Hakkaniyet İlkesi: Mahkeme, özellikle uzun süreli kiracılıklarda "eski kiracı indirimi" olarak bilinen bir uygulamayı dikkate alabilir. Taşınmazın boş olması durumunda getireceği kira bedeli üzerinden, mevcut kiracıya %15 ila %20 arasında bir indirim yapılabilir. Bu, kiracının uzun süreli ve düzenli ödeme geçmişine duyulan takdirin bir göstergesi olarak değerlendirilir.

5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Evet, 5 yıldan önce de kira tespit davası açılabilir. Ancak, bu durumda hakimin yeni kira bedelini belirleme yöntemi farklılaşır:

• Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa: Eğer kira sözleşmesinde yıllık artış oranı veya artışa dair bir hüküm bulunmuyorsa, 5 yıllık süre şartı aranmaksızın kira tespit davası açılabilir. Bu durumda hakim, doğrudan rayiç bedele göre değil, son ödenen kiranın, TÜFE (Oniki aylık ortalamalar) oranında artırılması suretiyle yeni kira bedelini belirler.
• Yargıtay'ın 3HD, 2018/2245 Esas, 2018/5591 Karar sayılı kararı, bu durumu açıkça teyit ederek, kira sözleşmesinde artış şartı olmasa bile tarafların kira bedelini mahkemeye taşıyabileceğini kabul etmiştir.

Kira Tespit Davası İçin İhtar Şart mıdır?

Hayır, ihtarname göndermek kira tespit davasının açılması için bir ön şart değildir. Dava açılma şartları sağlandığında, ihtarname gönderilmeden de kira tespit davası açılabilir.

Ancak, Türk Borçlar Kanunu'nun 345/2. maddesi uyarınca ihtarname gönderimi, kiraya veren için önemli bir avantaj sağlar:

• Yazılı Bildirimin Önemi: Eğer kiraya veren, yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, açacağı kira tespit davasında mahkemece belirlenen kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

• İhtarın Şekli: Bildirimin Tebligat Kanunu hükümlerine veya noter aracılığıyla yapılması zorunlu değildir, ancak yazılı olması ve zamanında yapıldığının ispat edilebilir olması önemlidir.

Kira Tespit Davasında Usul ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira tespit davası, kendine özgü usul kuralları olan bir davadır:

• Belirsiz Alacak veya Kısmi Dava Olarak Açılamaz: Kira tespit davaları, belirsiz alacak davası veya kısmi dava olarak açılamaz.

• Islah Kurumu Uygulanmaz: Bu davada ıslah kurumu (dava değerini veya talebi yargılama sırasında değiştirme) uygulanmaz.

• Açık ve Kesin Talep: Kira tespit davasını açan tarafın, artış oranını ve istediği kira bedelini davanın başında açık, kesin ve tam olarak belirtmesi gerekir. Çünkü yargılama sürecinde talep edilen kira bedelinde artış yapma imkanı yoktur.

• Delil Sunma Yükümlülüğü: Mahkemeye emsal kiraları araştırma ve kiralananın durumu hakkında bilgi sunma yükümlülüğü de dava açan tarafa aittir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Uygulamada genellikle kiraya veren taraf bu davayı açar. Ancak, kiracının da bu davayı açmasında hukuken bir engel bulunmamaktadır, çünkü kira tespit davasında kira bedelinin indirilmesi de talep edilebilir.

• Malik ve Kiraya Veren Farklı Kişilerse: Kira sözleşmesinde malik ve kiraya veren istisnai olarak farklı kişiler olabilir. Yargıtay bu durumda malikin de davayı açabileceğini kabul etmektedir.

• Birden Çok Kiraya Veren Varsa: Eğer kira sözleşmesinde birden çok kiraya veren bulunuyorsa, bu kişiler mecburi dava arkadaşı olarak kabul edilir ve davayı birlikte açmak zorundadırlar. Bu, kira tespit davasının tüm kiraya verenleri etkileyen bir karar içerebileceği için gereklidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

• Görevli Mahkeme: Kira tespit davasında görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli olan Sulh Hukuk Mahkemeleri'dir.



• Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edildiği yer (kiralananın bulunduğu yer) mahkemesidir. Eğer sözleşmede tacirler veya kamu tüzel kişileri dahil ise, sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi de yetkili olabilir.

Kira Tespit Davası Sonucunda Ne Olur?

Kira tespit davası sonucunda, mahkeme tüm delilleri ve bilirkişi raporunu değerlendirerek, belirlenen tarihten itibaren geçerli olacak yeni kira bedelini belirler. Bu karar, belirli bir dönemde geçerli olacak kira bedeli hakkında kesin bir hüküm niteliğindedir.

Kira Tespit Davası ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir mi?

Evet, kira tespit davası ve tahliye davası aynı anda açılabilir. Tahliye davaları kesinleşinceye kadar kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Bu durumda, tahliye davası sonuçlanana kadar kira tespit davası da açılabilir.

• Ayrıca, tahliye davasının reddedilme olasılığı da göz önünde bulundurularak, kira tespit davası tahliye davası ile birlikte açılarak hak kaybının önüne geçilebilir.
• Uygulamada, kira tespit davası açılırken veya ihtar çekilirken, tahliye konusundaki haklar saklı tutularak işlem yapılır.
• Önemli Not: Kira tespit davası ile birlikte tahliye davası açılabilmesi için, tahliye davasında ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunun ispatı gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye davası reddedilebilir.

Tahliye Davası Devam Ederken Kira Artışı Yapılabilir mi?

Evet, tahliye davası açılmış olsa da kira sözleşmesi devam ettiği için mal sahibinin güncel piyasa koşullarına uygun kira artışı talep etme hakkı vardır ve bu konuda hukuki menfaati bulunur. Ayrıca tahliye davası devam ederken kira tespit davası açılmasının dava süreci bakımından hukuken bir sakıncası yoktur.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Zamanaşımı Var mıdır?

Kira bedelinin tespiti davasında, herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı bulunmamaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmesinin geçerli olduğu ve kira tespit davası açma koşulları mevcut olduğu sürece, dava her zaman açılabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?

Kira bedelinin tespiti davasının süresi, mahkemenin yoğunluğuna, delillerin toplanma hızına (özellikle bilirkişi incelemesi) ve tarafların tutumuna göre değişir. Uygulamada genellikle 1 ila 2 yıl arasında devam ettiği bilinmektedir.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak konut ve çatılı işyeri kira tespit davaları ile tahliye davalarında öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu hale gelmiştir. Bu tarihten önce açılan davalar için arabuluculuk zorunlu değildir, ancak taraflar isteğe bağlı olarak arabuluculuk yoluna başvurabilirler. Zorunlu arabuluculuk süreci, davanın mahkemeye gitmeden önce çözüm bulmasını amaçlar. Bu süreçte her iki tarafın da anlaşma konusunda irade göstermesi gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Sonrası İcra Takibi Süreci

Kira tespit davaları, sadece kira bedelinin belirlenmesine odaklanan ve tespit hükmünü içeren davalardır. Bu nedenle:

• Kira tespiti kararları, ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenmelidir.
• Kira tespitine ilişkin kararlar kesinleşmeden icra takibine konulamaz.
• Ancak karar kesinleştikten sonra, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeline ilişkin genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatılabilir.
• Faiz: Kira tespiti geçmiş dönemlere ilişkin olsa da, bu tespit sonucunda oluşan alacaklara faiz uygulanabilmesi için kira tespit kararının kesinleşmesi gerekmektedir. Kira tespit davalarında faiz, kararın kesinleşmesinden sonra işlemeye başlar.

Kira Tespit Davasında Eski Kiracılık Nedeniyle İndirim

"Eski kiracılık nedeniyle indirim", kira tespit davalarında mahkemelerin hakkaniyet ilkesi çerçevesinde uyguladığı bir indirim türüdür. Bu indirim, mal sahibinin taşınmazı boş olarak kiraya vermesi halinde elde edeceği kira bedeli üzerinden hesaplanır. Uygulamada bu indirim oranı genellikle %15 ila %20 arasında değişmektedir. Bu indirim, uzun süreli ve sorunsuz kiracılığı ödüllendirme amacı taşır.

Tanöz Hukuk Bürosu: Kira Uyuşmazlıklarınızda Güvenilir Destekçiniz

Kira tespit davaları, hem kiraya verenler hem de kiracılar için önemli hukuki sonuçlar doğurabilir. Yasal süreçlerin doğru bir şekilde takip edilmesi, delillerin eksiksiz sunulması ve haklarınızın korunması adına uzman bir avukatın desteği vazgeçilmezdir. Kira tespit davalarının tüm aşamalarında, arabuluculuk sürecinden mahkeme kararlarının uygulanmasına kadar size özel, etkili ve hızlı çözümler sunuyoruz.