KOCAELİ İZMİT KAMULAŞTIRMA DAVALARI KOCAELİ İZMİT KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARI

Kamulaştırma: Özel Mülkiyet ve Kamu Yararı Arasındaki Denge

Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının zorunlu kıldığı durumlarda, gerçek veya tüzel kişilere ait özel mülkiyetteki taşınmaz mallara (arazi, bina vb.) ya tamamen el koyması ya da üzerinde belirli haklar (irtifak hakkı gibi) tesis etmesi işlemidir. Bu süreç, doğrudan mal sahibinin rızasıyla gerçekleşebileceği gibi, rıza sağlanamadığı takdirde mahkeme kararı ile de yürütülebilir. Tanöz Hukuk Bürosu olarak, kamulaştırma sürecinin tüm aşamalarında müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sunuyoruz.

Kamulaştırma Türleri: Kanun Kapsamında Çeşitli Yöntemler

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, farklı durumlar ve ihtiyaçlar için çeşitli kamulaştırma usullerini düzenlemiştir. Bu usuller, hem olağan hem de olağanüstü koşulları kapsar:

Rızaen Kamulaştırma: Adından da anlaşılacağı gibi, bu kamulaştırma türü mal sahibinin onayı ve rızasıyla gerçekleşir. Taşınmazın tapuya tescili, normal bir satış işlemi gibi yapılır. Mal sahibi, kamulaştırmaya rıza gösterirse, tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek satış işlemi tamamlanır. Bu yöntem, her iki taraf için de süreci hızlandırır ve olası anlaşmazlıkları en aza indirir.

Trampa Yoluyla Kamulaştırma: Kanunun 26. maddesinde düzenlenen "trampa", hukuki dilde takas anlamına gelir. Bu usulde, idare, kamulaştırılacak taşınmazın bedeli yerine, kendi kamu hizmetine tahsis edilmemiş başka bir taşınmazını mal sahibine teklif edebilir. Eğer mal sahibi bu teklifi kabul ederse, kamulaştırma bedeli yerine gayrimenkul takası gerçekleştirilir. Trampa yoluyla verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonu tarafından belirlenir. Taşınmazlar arasında bir değer farkı oluşursa, idare bu farkı kamulaştırılan taşınmazın malikine öder; ancak ödenecek bu fark, kamulaştırma bedelinin %25'ini aşamaz.

Kısmen (İfrazen) Kamulaştırma: Kanunun 12. maddesinde yer alan bu kamulaştırma türünde, bir gayrimenkulün tamamı değil, sadece bir kısmı kamulaştırılır. Eğer kısmi kamulaştırma malikin rızasıyla yapılacaksa, rızaen kamulaştırma belgeleri; mahkeme kararıyla yapılacaksa, hükmen kamulaştırma belgeleri istenir. Kısmi kamulaştırmada, diğer türlerden farklı olarak, kadastro müdürlüğünün hazırladığı tescil bildirimi de talep edilir.

Acele Kamulaştırma: Kanunun 27. maddesiyle düzenlenen acele kamulaştırma, özellikle yurt savunması ihtiyacı, Cumhurbaşkanı kararıyla aceleliğine karar verilen haller veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar için geçerlidir. Bu durumlarda, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, ilgili idarenin talebiyle mahkemece yedi gün içinde bilirkişiler atanır. Taşınmazın değeri tespit edilir ve idare tarafından mal sahibi adına bankaya yatırılarak taşınmaza el konulur. Mahkemece verilen el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temliki yapılamayacağına dair şerh konulur. El koyma kararından sonra taşınmaz boşaltılır. Bu tür kamulaştırmalarda yatırılan miktar, genellikle ödenecek ilk taksittir.

Kamulaştırma Davaları ve Hukuki Süreç

Kamulaştırma süreçleri, zaman zaman yargıya taşınabilen karmaşık hukuki süreçleri içerir.

Kamulaştırma Davaları Ne Kadar Sürer? Kamulaştırma davaları, diğer hukuk davalarına kıyasla daha hızlı sonuçlanma eğilimindedir. Ancak davaların süresi, bulunduğunuz şehrin adliyesinin iş yükü ve davanızın özel koşullarına bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Bu nedenle kesin bir süre vermek doğru olmayacaktır.

Kamulaştırma Davaları Hangi Mahkemede Görülür? Kamulaştırma davalarında görevli mahkeme, davanın niteliğine göre değişir:

Asliye Hukuk Mahkemeleri: İdarenin taşınmaza hukuki bir işleme tabi tutmaksızın fiilen el koyması (fiili el atma) durumunda, bu eylem idarenin haksız fiili niteliğinde olduğu için görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

İdare Mahkemeleri: İdarenin bir karar alarak mülkiyet hakkının kullanımını engellemesi veya kısıtlaması (hukuki el atma) şeklinde gerçekleşen idari eylemler veya işlemlere ilişkin itirazlar ise idari yargının görev alanına girer ve görevli mahkeme İdare Mahkemesidir.

Kamulaştırmasız El Atma Davaları: Hak İhlallerine Karşı Koruma

"Kamulaştırmasız el atma" kavramı, idarenin yasal bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın bir taşınmaz üzerinde fiilen tasarrufta bulunması veya alınan bir kararla mülkiyet hakkının kullanılmasını engellemesi/kısıtlaması durumunu ifade eder. Bu durum, hukukumuzda Yargıtay içtihatlarıyla kabul görmüş ve "Fiili El Atma" ile "Hukuki El Atma" olarak ikiye ayrılmıştır.

Fiili El Atma ve Hukuki El Atma Arasındaki Fark Nedir?

Fiili El Atma: İdarenin, herhangi bir hukuki işleme dayanmaksızın bir taşınmaza doğrudan ve fiziki olarak el koymasıdır. Bu, idarenin haksız bir fiili niteliğindedir ve adli yargının (Asliye Hukuk Mahkemesi) görev alanına girer.

Hukuki El Atma: İdarenin aldığı bir idari kararla taşınmazın kullanımını kısıtlaması veya engellemesidir. Bu durum, idari bir işlem olduğu için idari yargının (İdare Mahkemesi) görev alanına girer.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Nedir? İdare, bazen kamulaştırma sürecini usulüne uygun tamamlamadan, adeta kamulaştırma yapılmış gibi taşınmaza fiilen el atarak imar hizmetlerini başlatabilir. Böyle bir durumda taşınmaz maliki, haklarını korumak adına dava açabilir:

Müdahalenin Men'i Davası: Taşınmaz maliki, adli yargıda bu davayı açarak, idarenin taşınmazına yönelik müdahalesinin sona erdirilmesini talep edebilir.

Bedel Tespit Davası: Taşınmaz maliki, taşınmazın bedelinin belirlenmesi için dava açabilir. Bu davada mahkeme, bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder.

Kamulaştırmasız El Atma Durumunda Uzlaşma Şartı: Kamulaştırma Kanunu, kamulaştırma öncesinde idarenin maliki uzlaşmaya davet etmesini öngörür. İdare, kamulaştırma kararı aldıktan ve Kıymet Takdir Komisyonu tarafından taşınmazın bedeli tespit edildikten sonra, bu bedeli malike bildirir ve taşınmazın devri için teklif sunar. Eğer malik bedeli kabul etmez veya tapuda gerekli devir işlemlerini yapmaktan imtina ederse, uzlaşma sağlanamamış sayılır ve bu durum bir uzlaşmazlık tutanağı ile kayıt altına alınır. Ardından, idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel tespit davası açar.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Süreler: Genel kural olarak, kamulaştırmasız el atma davaları herhangi bir süreye tabi değildir. Taşınmazda hak sahibi olan herkes, yargı yoluna her zaman başvurabilir.

Kamulaştırma Davalarında Avukatın Rolü

Kamulaştırma davaları, uzlaşma aşamasında çözülemeyip adli veya idari yargıya intikal ettiğinde, sürecin karmaşıklığı ve detayları nedeniyle profesyonel hukuki desteğin önemi büyüktür. Dosya kapsamında hazırlanan bilirkişi raporları, kullanılacak itiraz hakları ve bunlara ilişkin yasal süreler, kamulaştırma hukukuna hakim bir avukat tarafından titizlikle takip edilmelidir.

Tanöz Hukuk Bürosu olarak, kamulaştırma süreçlerinin her aşamasında müvekkillerimizin haklarını en etkin şekilde savunmak ve en olumlu sonuçları elde etmek için yanınızdayız. Mülkiyet haklarınızla ilgili her türlü soru ve hukuki ihtiyaçlarınız için bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.