İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Koşulları Nelerdir?

Bir kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep edebilmek için Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) belirtilen belirli şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekir. Bu şartlar, ihtiyacın gerçekliğini, samimiyetini ve sürekliliğini güvence altına alır.

1. İhtiyaç Duyanın Kanunda Sayılan Kişilerden Olma Zorunluluğu

Kiraya verenin, konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesini feshedebilmesi için, bu ihtiyacı duyan kişinin Kanun tarafından sınırlı olarak sayılan belirli kişiler olması şarttır. Bu kişiler şunlardır:

• Kiraya verenin kendisi: Bizzat kiraya verenin o konut veya işyerine ihtiyacı olması.
• Kiraya verenin eşi: Kiraya verenin eşinin ihtiyacı.
• Kiraya verenin altsoyu: Kiraya verenin çocukları, torunları gibi doğrudan soyundan gelen kişiler.
• Kiraya verenin üstsoyu: Kiraya verenin anne, baba, büyükanne, büyükbaba gibi doğrudan üst soyundan gelen kişiler.
• Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişiler: Türk Medeni Kanunu'nun 364. maddesi uyarınca belirlenen, kiraya verenin hukuken desteklemekle yükümlü olduğu kişilerdir.

Önemli Yükümlülük: Bu yasa hükmünden yararlanılarak gerçekleştirilen bir tahliye sonunda, kiraya verenin, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı ve yerinde sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması yasaktır. Eğer kiraya veren bu hükme aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur. Bu, kiracının haksız tahliyesini önlemeyi amaçlayan önemli bir yaptırımdır.

2. İhtiyaç İddiasının Samimi ve Zorunlu Olması Gerektiği

Kiralayanın, kiralanan konut veya işyerinin belirtilen kişiler tarafından ihtiyaç dahilinde kullanılacağı iddiasında samimi olması ve bu ihtiyacın gerçekten zorunlu olması esastır. Bu tür tahliye taleplerinde ispat yükü davacı kiralayana aittir. İhtiyacın ve samimiyetin değerlendirilmesinde mahkemelerce göz önünde bulundurulan bazı kriterler şunlardır:

• Başka Bir Konut veya İşyerinin Olmaması: Kiralayanın yahut ihtiyacı olduğunu iddia ettiği eşinin, alt soy veya üst soyunun halen kullandığı veya boş olarak tuttuğu ve kullanabileceği aynı vasıflarda başka bir konut veya işyerinin olmaması gerekir. Yani, alternatif bir yaşam veya çalışma alanının bulunmaması önemlidir.

• İhtiyacın Zorunlu, Samimi ve Devamlı Olması: Kiralayanın bu konut veya işyerine olan ihtiyacının zorunlu, samimi ve devamlılık arz etmesi şarttır.

1. Geçici İhtiyaç: Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar (örneğin kısa süreli misafir ağırlama) tahliye nedeni yapılamaz.
2. Doğmamış İhtiyaç: Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da (örneğin yıllar sonra evlenecek çocuk için şimdiden ev istemek) tahliye sebebi olarak kabul edilmez.
3. Kiracı Olma Durumu: Yargıtay, konut kiralarında kiracı olmayı ihtiyaç sebebi saymakta ve yeterli görmektedir. Yani, kiraya verenin kendisinin başka bir yerde kiracı olarak oturması, bu ihtiyacın samimiyetini gösteren güçlü bir delildir.
4. Yazlık İhtiyacı: Konut ihtiyacının devamı niteliğinde olan yazlık ihtiyacı da tahliye davası açılmasına sebep gösterilebilir. Ancak bu durumda kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür.

Tahliye Davası Açma Süresi Ne Kadardır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi, kira sözleşmesinin türüne göre değişiklik gösterir:

• Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde: Sözleşmede belirtilen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde: Genel hükümlere göre belirlenecek fesih ve bildirim süresinin (genellikle 6 ay veya 3 ay önceden bildirim) bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak kiracının tahliyesi istenebilir.

Dava Süresinin Uzaması: Kanunun "Dava süresinin uzaması" başlıklı maddesi gereğince, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu, kiraya veren için önemli bir hak kaybını önleyici düzenlemedir.

Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

• Görevli Mahkeme: İlamlı icra yoluyla tahliye talepli davalar hariç olmak üzere, kiralanan taşınmazlarla ilgili tüm uyuşmazlıklara dair davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

• Yetkili Mahkeme:

1. Genel olarak, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
2. Ancak iş yeri kira sözleşmeleri söz konusu olduğunda, kiracının ikamet ettiği bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesine de kiracı tahliye davası açmak mümkündür.

Kira Tespit Davaları ile İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davaları Aynı Anda Açılabilir mi?

Evet, uygulamada kira tespit davaları ile ihtiyaç sebebiyle tahliye istemine dayalı davaların aynı anda açıldığı sıkça görülmektedir.

• Tahliye davalarının uzun sürme olasılığı, kiraya verenin tahliye kararı çıkıncaya kadar kira bedelini artırma isteğinin bekletilmesine neden olabilir. Bu nedenle, iki davanın aynı anda açılmasına hukuki bir engel yoktur.

• Kira tespit davasının tahliye davası ile birlikte açılması, taşınmaz ihtiyacının samimi olmadığını göstermez. Her iki talep de aynı anda değerlendirilebilir; talebin birlikte kabulü ya da reddine karar verilebileceği gibi, taleplerin kısmen kabul kısmen reddine de karar verilebilir.

• Dava açılışı öncesi kira artış talebine ilişkin ihtar çekilmesi de tek başına samimiyetsizlik olarak değerlendirilmez.

Sonuç

• Kiraya veren, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının (eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler) kiralanan taşınmaza gerçekten, zorunlu, devamlı ve samimi bir şekilde ihtiyaç duyması halinde tahliye davası açarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

• Dava açma süresi, belirli süreli sözleşmelerde süre sonundan itibaren 1 ay, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih ve bildirim süresi sonundan itibaren 1 aydır. Bu süreler, kiraya verenin yazılı bildirimiyle bir kira yılı için uzayabilir.

• Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İşyeri kiralarında kiracının ikametgah mahkemesi de yetkili olabilir.

• Kira tespit davaları ile ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının aynı anda açılması hukuken mümkündür. Bu durum, ihtiyacın samimiyetini tek başına ortadan kaldırmaz.

Tanöz Hukuk Bürosu: Hukuki Süreçlerinizde Yanınızdayız

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, hem kiraya veren hem de kiracı için hassas ve dikkatli bir süreç yönetimi gerektirir. Yasal koşulların doğru anlaşılması, delillerin eksiksiz sunulması ve hak kayıplarının önüne geçilmesi adına uzman bir avukatın desteği büyük önem taşır.

Tanöz Hukuk Bürosu olarak, kira hukuku alanındaki geniş deneyimimizle sizlere profesyonel hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunuyoruz. Gerek kiraya veren olarak tahliye taleplerinizde, gerekse kiracı olarak haklarınızın korunmasında size özel çözümler üretmek için buradayız. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası veya diğer kira hukuku sorunlarınızla ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin. Haklarınızı güvence altına almak için buradayız.